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主题演讲 | 秦虹:未来房地产必须转型, 城市更新是转型需关注的新领域

作者:李未来 黄琼

来源:华夏时报

发布时间:2019-12-05 15:20:12

摘要:房地产转型是房地产行业发展到“白银时代”一个十分重要的话题,该不该转型、转向哪里以及如何转型等问题引起业内关注。

主题演讲 | 秦虹:未来房地产必须转型, 城市更新是转型需关注的新领域

华夏时报(99kuaican.com)记者 李未来 见习记者 黄琼 北京报道

房地产转型是房地产行业发展到“白银时代”一个十分重要的话题,该不该转型、转向哪里以及如何转型等问题引起业内关注。

“稳·变·进——2019年华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典”于2019年11月26日在北京北辰五洲皇冠国际酒店成功举办。本次活动由《华夏时报》主办,新浪网易彩票网、水皮杂谈联合主办,中国社科院、人民大学国发院、住房大数据联合实验室、华夏房地产专家顾问团、纬房指数研究小组提供学术指导。

“实际上房地产转型这个问题在行业里说了很多年,但是这几年一直没有特别明确的变化。房地产转型是布局未来,我们要看中长期的变化。”在此次高峰论坛上,中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、教授,住建部科技委住房与房地产专委会副主任委员秦虹,就房地产企业的转型发表了她的见解。秦虹表示,在研究房地产业转型时,实际上遇到了三个问题:第一个是房地产业要不要转型?第二个是房地产向哪里转?第三个是如何转?

旧模式遭遇瓶颈

“从长远发展以及中国房地产今天的格局来看,如果未来二三十年房地产企业还能存活下去的话,房地产是必须要转型的。”秦虹就房地产转型的必要性及方向做了详细的解说,她表示,过去二十年是旧的发展模式,企业基本都是拿地、盖房子和卖房子。旧模式还有一个特点,高杠杆、高负债和高周转。但这都是靠高价格来支撑的。如果没有不断上涨的高价格,三高运转的模式也很难持续。从长远来看,旧模式遇到了瓶颈。

秦虹列举了四个方面,一是空间约束。目前房地产总量需求较大,城镇化进程还没结束,改善型需求大量存在。但需要注意的是,新总量的增长空间在减少。过去开发企业之所以很多年活的很好,是因为我们总量的增长速度在不断提升。当不再增长的时候,开发企业想活得好可能就比较残酷了。未来不是没有机会,但机会是结构性的,要看能不能找到;

二是盈利约束。房地产开发的利润空间越来越小。为防止一系列风险的爆发,未来房价一定会保持平稳,这是长期政策;

三是资金约束。房地产的高杠杆和高负债是监管的重要方面,也是防范风险的重要方面;

四是政策约束。“房住不炒”是对行业全产业链的长期政策要求,旧模式在未来的空间越来越小。

而对于未来房地产转型的方向,秦虹表示,实际上中国房地产转型是在不离开房地产行业内的模式下改变,房地产如果转去另外的行业,比如做新农业和制造企业等,这是转行,不是转型。

房地产转型的三方向和三结合

网易彩票网而关于如何转型的问题,秦虹表示,在总结了国内外,特别是中国很多企业成功的模式后,总结出三方向、三结合。三方向,细分市场方向、补短板的方向和资源的方向。三结合,和产业结合、和特色结合以及和新金融结合。

首先是细分市场,中国是名副其实的大国,具有巨大的市场规模。在这样的情况下,任何一个细分市场都是一个巨大的群体,细分市场很重要。细分市场就是在传统的开发领域里细分出新型的产品和业务的类型。比如说过去的旅游市场,可以分成主题公园、养老度假、养生度假和亲子乐园等等。

第二个是补短板,过去仍存在很多的短板,比如面临老龄化问题,养老地产到底要怎么发展?以及物流地产、消费升级等都需要补短板。

第三个是整合资源,过去房地产发展突飞猛进,快速增长,而未来在整合资源方面有巨大的空间。比如城市更新和特色小镇,这两个发展方向都不是单纯的房地产开发,都需要整合各种资源,比如产业资源、文化资源和开发资源,各种各样的资源融合在一起才能做成功。

城市更新是房地产转型必须关注的新领域

“城市更新是未来房地产转型、发展必须要关注的一个新领域。”秦虹在演讲时表示,放眼世界,城市更新实际上是大城市再繁荣的非常重要的支撑手段。城市更新让大城市保持持久的竞争力以及有更好的发展机会。同时,城市更新带动了产业的发展,所以城市更新和产业更新几乎是同步进行的,由此可以给房地产行业带来持久的现金流和持久的发展动力。

秦虹认为,对于中国来说,城市化进入了高级发展阶段,城市化率已经达到了60%,中国城市出现了新的发展格局。城市群和都市圈的兴起,大城市的都市圈发展和城市之间以及城市蔓延区的形成,城市内部的再生开发空间和基础也已经开始出现。

从城市化发展的政策上来看,未来大城市要精明增长,要集约式增长和紧凑式发展,使得中国城市发展也到达城市中心发展的格局。怎么迎接未来城市更新,实际上面临具体的操作模式和政策上的创新。

“无论房地产转型还是转到其他领域,包括转到城市更新都是非常困难的,因为是行业发展逻辑发生了变化。”秦虹表示,过去的旧模式是赚一次钱的模式,而未来的模式是赚长久钱的模式,两者是完全不一样的,对于习惯于旧开发模式的企业来说转型是非常大的挑战。

秦虹认为,在操作层面上有四个路径值得关注。

第一科技为力,一定要运用最先进的生产力来体现在更新的项目中;

第二个产业为核,更新完后一定要装上新的内容,产业迭代是城市更新非常重要的方面。没有绝对的落后产业,只有落后的技术环节,所以通过产业的迭代和业态的升级,更新后的项目才能有秩序的持久的发展。同时设计为美,创意设计是在城市更新中非常重要的能够把新旧结合的手段,它是功能变化和形象变化最重要的方面。

第三个是资管为要,长期资产管理是城市更新项目获得成功和长久的最重要的一个支撑。所以企业要转型,城市更新要在这方面来借力或者组建团队。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁



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